CRITERIOS NOTARIALES EN LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA EN ECUADOR:
INCIDENCIAS EN LA SEGURIDAD JURÍDICA DEL USUARIO
NOTARIAL CRITERIA IN REAL ESTATE SALES IN ECUADOR: IMPLICATIONS FOR
USERS’ LEGAL CERTAINTY
Autores:
¹Manolo
Andrés
Granillo
Ordóñez,
²Mariana
Elizabeth
Moreno
Gallegos,
³Lissette
Amelia Alvarado Ajila y
4
Alberto Alexander Alvarado Ajila.
¹ORCID ID:
https://orcid.org/0009-0005-2942-8574
²ORCID ID:
https://orcid.org/0009-0008-8209-5109
3
ORCID ID
:
https://orcid.org/0009-0006-7050-1451
4
ORCID ID:
https://orcid.org/0000-0002-5908-6879
¹E-mail de contacto:
magranilloo@ube.edu.ec
²E-mail de contacto:
memorenog@ube.edu.ec
³E-mail de contacto:
laalvaradoa@ube.edu.ec
4
E-mail de contacto:
aaalvaradoa@ube.edu.ec
Afiliación:
1*2*3*4*
Universidad Bolivariana del Ecuador, (Ecuador).
Artículo recibido: 5 de Octubre del 2026.
Artículo revisado: 19 de Octubre del 2026.
Artículo aprobado: 19 de Octubre del 2026.
¹Licenciado en Jurisprudencia y Abogado, graduado de la Universidad Nacional de Loja (Ecuador), en el año 2019, con 10 años de
experiencia laboral en el área jurídica. Máster en Derecho, mención Derecho Procesal, graduado de la Universidad Técnica Particular de
Loja (Ecuador), en el año 2020. Actualmente, maestrante de la Maestría en Derecho Notarial y Registral de la Universidad Bolivariana
del Ecuador (Ecuador).
²Licenciada en Ciencias de la Educación, graduada de la Universidad de Guayaquil (Ecuador), en el año 2015. Abogada, graduada de la
Universidad Tecnológica Empresarial de Guayaquil (Ecuador), en el año 2025, con 10 años de experiencia en el ámbito del Derecho
Notarial. Actualmente, maestrante de la Maestría en Derecho Notarial y Registral de la Universidad Bolivariana del Ecuador (Ecuador) y
maestrante en Inteligencia Artificial de TECH Universidad Tecnológica.
³Abogada de los Tribunales y Juzgados de la República del Ecuador, egresada de la Universidad de Guayaquil (Ecuador) con 16 años de
experiencia
laboral.
Contadora
Pública
Autorizada,
egresada
de
la
Universidad
de
Guayaquil
(Ecuador).
Magíster
en
Derechos
Fundamentales
y
Justicia
Constitucional,
egresada
de
la
Universidad
de
Guayaquil
(Ecuador).
Diploma
Superior
en
Derecho
Constitucional y Derechos Fundamentales, egresada de la Universidad de Guayaquil (Ecuador). Maestrante de la maestría en Derecho
Constitucional,
Universidad
Católica
Andrés
Bello,
(Venezuela).
Doctorante
en
Derecho,
Universidad
Católica
Andrés
Bello,
(Venezuela).
4
Abogado de los Tribunales y Juzgados de la República del Ecuador, egresado de la Universidad de Guayaquil (Ecuador) con 7 años de
experiencia laboral. Ingeniero en Gestión Empresarial, egresado de la Universidad Particular San Gregorio de Portoviejo (Ecuador).
Tecnólogo en Administración de Empresas, egresado del Instituto Tecnológico Superior Bolivariano de Tecnología (Ecuador). Magíster
en Derecho Procesal, egresado de la Universidad Tecnológica ECOTEC (Ecuador). Maestrante de la Maestría en Derecho Constitucional,
Universidad Católica Andrés Bello, (Venezuela). Doctorante en Derecho, Universidad Católica Andrés Bello, (Venezuela).
Resumen
Este
artículo
analiza,
desde
una
perspectiva
jurídico-exploratoria,
los
espacios
del
control
preventivo
notarial
en
los
que
la
falta
de
parámetros
suficientemente
explícitos
puede
afectar
la
previsibilidad
de
la
compraventa
inmobiliaria
en
Ecuador.
La
investigación
siguió
un
enfoque
cualitativo,
jurídico-
doctrinal
y
aplicado.
El
material
de
estudio
comprendió
normativa
ecuatoriana,
ocho
trabajos
académicos
publicados
entre
2022
y
2025,
dos
obras
doctrinales
de
apoyo,
tres
decisiones
jurisprudenciales,
legislación
de
España y Colombia y una escritura pública de
compraventa
otorgada
en
Santo
Domingo
de
los
Tsáchilas
en
2023.
Sobre
este
corpus
se
aplicaron
los
métodos
exegético,
hermenéutico, analítico-sintético y comparado,
además
de
una
matriz
de
observación
documental para el
caso. El análisis permitió
reconocer
un
núcleo
normativo
común
y
ámbitos
de valoración
preventiva en los
que,
según
las
particularidades
de
la
operación,
pueden
justificarse
comprobaciones
adicionales. Debido a que se examinó una sola
escritura, los resultados no permiten establecer
la
frecuencia
ni
la
extensión
nacional
de
eventuales diferencias entre notarías. A partir
de
los
hallazgos
se
plantean
lineamientos
jurídicos
orientados
a
una
estandarización
razonable del control preventivo, cuyo examen
se
limitó
a
su
consistencia
normativa
e
Ciencia y Educación
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institucional.
Su
utilidad
práctica
deberá
comprobarse
posteriormente
y,
en
todo
caso,
presupone respeto a la autonomía técnica del
notario,
motivación
de
las
solicitudes
complementarias y ausencia de nuevas cargas
sustantivas sin respaldo legal.
Palabras
clave:
Función
notarial,
Compraventa
inmobiliaria,
Seguridad
jurídica,
Control
preventivo,
Requisitos
notariales, Previsibilidad.
Abstract
This
article
examines,
from
a
legal
and
exploratory perspective, the areas of preventive
notarial review in which insufficiently explicit
common
parameters
may
affect
the
predictability
of
real
estate
sales
in
Ecuador.
The study follows a qualitative, legal-doctrinal
and applied approach. Its documentary corpus
consists
of
Ecuadorian
legislation,
eight
academic studies published between 2022 and
2025,
two
supporting
doctrinal
works,
three
judicial
decisions,
comparative
legislation
from Spain and Colombia, and one public deed
of
sale
executed
in
Santo
Domingo
de
los
Tsáchilas
in
2023.
The
exegetical,
hermeneutic,
analytical-synthetic
and
comparative
methods
were
applied
to
this
material,
together
with
a
documentary
observation matrix for the case. The analysis
identified
a
common
legal
core
and
areas
of
preventive
assessment
in
which
additional
checks may be justified by the circumstances of
a
transaction.
Since
only
one
deed
was
examined,
the
findings
do
not
establish
the
frequency
or
national
extent
of
possible
differences among notarial practices. Based on
these
findings,
the
article
proposes
legal
guidelines for a reasonable standardization of
preventive
review,
assessed
only
in
terms
of
normative and institutional consistency. Their
practical effectiveness remains to be tested and,
in
any
event,
depends
on
preserving
notarial
technical
autonomy,
providing
reasons
for
supplementary
requests
and
avoiding
new
substantive requirements without legal basis.
Keywords:
Notarial
function,
Real
estate
sale,
Legal
certainty,
Preventive
control,
Notarial requirements, Predictability.
Sumario
Este artigo analisa, a partir de uma perspectiva
jurídico-exploratória,
os
espaços
do
controle
preventivo
notarial
nos
quais
a
falta
de
parâmetros comuns suficientemente explícitos
pode afetar a previsibilidade da compra e venda
imobiliária
no
Equador.
A
pesquisa
adotou
uma
abordagem
qualitativa,
jurídico-
doutrinária
e
aplicada.
O
corpus
documental
reuniu
normas
equatorianas,
oito
estudos
acadêmicos publicados entre 2022 e 2025, duas
obras
doutrinárias
de
apoio,
três
decisões
jurisprudenciais,
legislação
comparada
da
Espanha e da Colômbia e uma escritura pública
de
compra
e
venda
celebrada
em
Santo
Domingo de los Tsáchilas em 2023. Sobre esse
material
foram
utilizados
os
métodos
exegético,
hermenêutico,
analítico-sintético
e
comparado, além de uma matriz de observação
documental
aplicada
ao
caso.
A
análise
permitiu
reconhecer
um
núcleo
normativo
comum e âmbitos de apreciação preventiva nos
quais
verificações
adicionais
podem
ser
justificadas pelas particularidades da operação.
Como foi examinada apenas uma escritura, os
resultados
não
permitem
estabelecer
a
frequência
nem
a
extensão
nacional
de
eventuais
diferenças
entre
práticas
notariais.
Com
base
nos
achados,
propõem-se
lineamentos
jurídicos
para
uma
padronização
razoável
do
controle
preventivo,
avaliados
somente
quanto
à
consistência
normativa
e
institucional.
Sua
eficácia
prática
deverá
ser
verificada
posteriormente,
preservando-se
a
autonomia técnica notarial e evitando a criação
de
novas
exigências
substantivas
sem
fundamento legal.
Palavras-chave: Função notarial, Compra e
venda
imobiliária,
Segurança
jurídica,
Controle
preventivo,
Requisitos
notariais,
Previsibilidade.
Ciencia y Educación
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Introducción
El artículo 82 de la Constitución de la República
del Ecuador reconoce la seguridad jurídica y la
vincula
con
la
existencia
de
normas
previas,
claras
y
públicas,
aplicadas
por
autoridades
competentes. En el ámbito notarial, los artículos
199 y 200 de la misma Constitución reconocen
el
carácter
público
del
servicio
notarial
y
atribuyen a las notarias y notarios la calidad de
depositarios
de
la
fe
pública.
Desde
esta
perspectiva, la intervención notarial cumple una
función
preventiva
orientada
a
otorgar
autenticidad y seguridad a los actos y negocios
jurídicos
sometidos
a
su
conocimiento.
Para
ello, corresponde verificar aspectos esenciales
como
la
capacidad
de
los
comparecientes,
la
libertad con la que actúan, el conocimiento del
negocio
y
el
cumplimiento
de
las
exigencias
previstas por el ordenamiento jurídico.
En
la
compraventa
de
bienes
inmuebles,
esta
función
preventiva
se
relaciona
con
dos
momentos
jurídicos
diferenciados.
Por
una
parte, el artículo 1740 del Código Civil exige
escritura pública para la venta de bienes raíces,
atendiendo a la solemnidad establecida por la
ley;
por
otra,
el
artículo
702
dispone
que
la
tradición
del
dominio
de
los
bienes
raíces
se
efectúa mediante la inscripción del título en el
Registro de la Propiedad. La actuación notarial
y
registral
corresponde,
por
tanto,
a
etapas
distintas,
aunque
complementarias,
dentro
del
proceso
de
formalización
y
transferencia
del
dominio.
La dificultad jurídica se presenta en el espacio
comprendido
entre
los
requisitos
que
el
ordenamiento establece de manera expresa y las
verificaciones
documentales
que
pueden
resultar
necesarias
atendiendo
a
las
circunstancias
particulares
de
cada
operación.
Los
artículos
26
a
29
de
la
Ley
Notarial
establecen
disposiciones
relacionadas
con
la
escritura pública y con
el
control de aspectos
como la capacidad, la libertad y el conocimiento
de
los
comparecientes,
así
como
con
el
cumplimiento de determinadas obligaciones y
formalidades
vinculadas
al
otorgamiento
del
instrumento.
A ello se suman situaciones que
pueden
requerir
comprobaciones
específicas,
como
la
representación,
el
estado
civil,
los
antecedentes
de
dominio,
la
existencia
de
gravámenes,
la
información
catastral
o
la
correspondencia entre los distintos documentos
que sustentan la operación.
En este contexto, resulta necesario diferenciar
entre
los
requisitos
legales
de
cumplimiento
obligatorio,
las
verificaciones
documentales
ordinarias
propias
del
control
preventivo
y
aquellos
requerimientos
complementarios
que
pueden justificarse por las particularidades de
un
negocio
concreto.
La
ausencia
de
una
delimitación
suficientemente
clara
entre
estas
categorías
puede
generar
incertidumbre
respecto
del
fundamento
y
alcance
de
determinadas
exigencias
documentales.
El
problema, por tanto, no consiste en restringir la
valoración
profesional
del
notario,
sino
en
establecer
parámetros
jurídicos
que
permitan
ejercerla de manera razonable, proporcional y
previsible,
especialmente
frente
a
situaciones
equivalentes.
Esta
cuestión
adquiere
relevancia
porque
la
previsibilidad
de
los
requisitos
constituye
un
elemento relacionado con la seguridad jurídica
del
usuario.
Cuando
una
persona
pretende
formalizar una compraventa inmobiliaria, debe
poder identificar, dentro de lo razonablemente
posible,
cuáles
son
los
documentos
y
verificaciones
necesarios
para
que
el
negocio
pueda ser instrumentado. Al mismo tiempo, la
función preventiva exige que el notario pueda
realizar comprobaciones adicionales cuando las
circunstancias
del
caso
así
lo
justifiquen.
El
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desafío consiste, entonces, en compatibilizar la
autonomía
técnica
necesaria
para
prevenir
riesgos
jurídicos
con
la
existencia
de
parámetros
comunes
que
permitan
evitar
exigencias
carentes
de
una
justificación
normativa o circunstancial suficiente.
A partir de esta problemática, la investigación
se orienta a determinar cuáles son los requisitos
y
ámbitos
del
control
documental
de
las
compraventas inmobiliarias que cuentan con un
fundamento
jurídico
común
y
cuáles
pueden
constituir
espacios
susceptibles
de
valoración
preventiva
o
de
requerimientos
complementarios.
Para
ello,
se
considera
el
marco
normativo,
doctrinal
y
jurisprudencial
ecuatoriano,
el
análisis
documental
de
una
escritura
pública
de
compraventa
otorgada
en
Santo Domingo de los Tsáchilas y el contraste
funcional
con
determinados
elementos
de
los
ordenamientos jurídicos de España y Colombia.
En
consecuencia,
la
pregunta
que
orienta
el
estudio es: ¿Cuáles son los requisitos y ámbitos
del
control
documental
de
las
compraventas
inmobiliarias en Ecuador que, por la ausencia
de parámetros comunes para su diferenciación y
aplicación,
pueden
generar
riesgos
para
la
previsibilidad
y
la
seguridad
jurídica
de
los
usuarios, y qué lineamientos jurídicos podrían
contribuir
a
una
estandarización
razonable
de
dicho control?
La investigación no parte de la premisa de que
exista
una
disparidad
generalizada
entre
las
notarías ecuatorianas, puesto que el análisis de
un
solo
instrumento
público
no
permite
establecer
la
frecuencia,
magnitud
o
distribución nacional de eventuales diferencias
en la práctica notarial. Su alcance es identificar,
desde
una
perspectiva
jurídico-exploratoria,
aquellos espacios en los que podrían presentarse
respuestas
heterogéneas
y
valorar
la
consistencia jurídica de una propuesta orientada
a
una
estandarización
razonable
del
control
preventivo. La relevancia jurídica del tema se
encuentra en la relación entre autonomía técnica
notarial,
control
preventivo
y
seguridad
jurídica.
La
intervención
del
notario
requiere
valorar
las
circunstancias
concretas
de
cada
operación, pues una función preventiva eficaz
no
puede
reducirse
a
una
comprobación
exclusivamente
mecánica
de
documentos.
Sin
embargo,
esta
capacidad
de
valoración
debe
desenvolverse dentro del marco establecido por
el ordenamiento jurídico y guardar relación con
la
finalidad
preventiva
que
justifica
cada
comprobación.
Desde
esta
perspectiva,
la
delimitación
entre
requisitos
legales,
verificaciones
ordinarias
y
requerimientos
complementarios
adquiere
especial importancia. Un itinerario documental
comprensible
permite
al
usuario
conocer
las
exigencias ordinarias de la operación, mientras
que
la
identificación
del
fundamento
y
de
la
finalidad
de
los
requerimientos
adicionales
contribuye
a
que
estos
respondan
a
circunstancias concretas y no se conviertan en
cargas documentales desvinculadas del negocio
jurídico.
La
estandarización
razonable
no
pretende eliminar la valoración profesional del
notario,
sino
establecer
un
marco
común
de
referencia
que
permita
compatibilizar
dicha
valoración con la previsibilidad y la seguridad
jurídica de quienes recurren al servicio notarial.
La
compraventa
inmobiliaria
constituye,
además, una operación de particular relevancia
jurídica y patrimonial, debido a que involucra la
transferencia
de
derechos
sobre
bienes
inmuebles y requiere la intervención articulada
de
diferentes
mecanismos
de
formalización,
control e inscripción. Por ello, la claridad de los
requisitos
documentales
y
la
adecuada
identificación
de
las
verificaciones
necesarias
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pueden
contribuir
a
reducir
incertidumbres
durante
la
instrumentación
del
negocio
y
favorecer
una
actuación
preventiva
coherente
con las finalidades de la función notarial.
Diversos
estudios
citados
en
la
literatura
especializada
han
relacionado
la
claridad
y
eficiencia
de
los
servicios
notariales
con
aspectos como la reducción de fricciones en los
trámites,
la
confianza
de
los
usuarios
y
las
condiciones
de
seguridad
contractual.
No
obstante,
estas
referencias
cumplen
en
la
presente investigación una función contextual y
no
constituyen
resultados
empíricos
propios,
debido a que el estudio no incorpora entrevistas,
encuestas ni mediciones directas sobre costos,
tiempos
o
percepciones
de
los
usuarios.
En
consecuencia, tales efectos no son presentados
como
resultados
derivados
del
análisis
de
la
escritura pública examinada.
El
aporte
de
la
investigación
se
concentra
en
ordenar
jurídicamente
los
ámbitos
del
control
documental
de
la
compraventa
inmobiliaria,
diferenciando
los
requisitos
de
cumplimiento
obligatorio,
las
verificaciones
preventivas
ordinarias
y
los
requerimientos
complementarios vinculados con circunstancias
particulares
del
negocio.
Sobre
esta
base,
se
plantea una propuesta de lineamientos para una
estandarización
razonable
del
control
preventivo,
cuya
consistencia
normativa,
proporcionalidad
y
viabilidad
institucional
serán
examinadas
mediante
un
contraste
jurídico-documental. Esta propuesta constituye
una formulación jurídica preliminar susceptible
de posterior validación empírica e institucional,
por
lo
que
no
representa
un
protocolo
institucional
aprobado
ni
una
medida
cuya
eficacia
práctica
haya
sido
demostrada.
En
correspondencia
con
este
propósito,
la
investigación
tiene
como
objetivo
general
examinar,
desde
un
alcance
jurídico-
exploratorio,
los
requisitos
y
ámbitos
del
control
documental
aplicables
a
las
compraventas
inmobiliarias
en
las
notarías
ecuatorianas, con la finalidad de identificar los
espacios en los que la ausencia de parámetros
comunes para la verificación preventiva puede
generar
riesgos
para
la
previsibilidad
y
la
seguridad jurídica de los usuarios. Para alcanzar
este
objetivo,
se
busca
precisar
el
marco
normativo, doctrinal y jurisprudencial aplicable
a la función notarial, a la escritura pública de
compraventa y a la transferencia e inscripción
del
dominio
sobre
bienes
inmuebles,
con
especial
atención
a
los
requisitos
y
controles
que
deben
observarse
durante
su
instrumentación.
Asimismo, se pretende identificar y diferenciar
los
requisitos
legales,
las
verificaciones
documentales
ordinarias
y
los
requerimientos
complementarios
que
pueden
presentarse
durante
el
control
preventivo
de
una
compraventa inmobiliaria, a fin de delimitar su
fundamento
jurídico
y
su
relación
con
la
seguridad
jurídica
del
usuario.
Este
análisis
comprende
el
examen
documental
de
una
escritura
pública
de
compraventa
otorgada
en
Santo Domingo de los Tsáchilas, distinguiendo
las declaraciones de las partes, los documentos
incorporados, las verificaciones susceptibles de
realizarse y las conclusiones jurídicas derivadas
del control notarial.
El
caso
se
empleará
como
una
unidad
de
análisis
documental,
sin
atribuirle
capacidad
para
demostrar
la
existencia
o
frecuencia
de
diferencias entre notarías a escala nacional. De
manera complementaria, la investigación busca
contrastar
funcionalmente
los
ámbitos
identificados
en
el
análisis
ecuatoriano
con
disposiciones específicas de España y Colombia
y
con
jurisprudencia
ecuatoriana
relacionada
con la seguridad jurídica, la función notarial, la
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Edición Especial XI 2026
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escritura pública, la tradición y la inscripción.
Este
contraste
permitirá
reconocer
elementos
jurídicos
pertinentes
para
la
reflexión,
sin
plantear
una
trasposición
automática
de
modelos
extranjeros.
A
partir
de
estos
componentes,
se
propone
formular
lineamientos
orientados
a una
estandarización
razonable
del
control
preventivo
de
las
compraventas
inmobiliarias,
diferenciando
los
requisitos
obligatorios
de
las
verificaciones
ordinarias y las solicitudes complementarias, y
examinar
su
consistencia
normativa,
proporcionalidad
y
viabilidad
institucional
mediante un contraste jurídico-documental.
La
producción
académica
ecuatoriana
de
los
últimos años coincide en atribuir a la actividad
notarial una función relevante para la seguridad
jurídica
preventiva,
aunque
los
estudios
abordan
esta
relación
desde
perspectivas
distintas.
Jaramillo
et
al.
(2022)
estudian
el
vínculo
entre
la
eficiencia
del
servicio
y
la
seguridad
contractual,
mientras
que
López
Véliz y Calle (2022) sitúan el régimen notarial
dentro de su marco constitucional. Por su parte,
Dueñas et al. (2024) analizan la modernización
del sistema a partir de la claridad procedimental
y la interoperabilidad. Estas aproximaciones se
complementan
con
el
trabajo
de
Duchi
et
al.
(2025),
centrado
en
la
coordinación
notarial-
registral, y con el de Mendoza et al. (2025), que
destaca la confianza derivada de la fe pública.
Otros aportes recientes amplían este panorama
al
examinar
dimensiones
específicas
de
la
actuación notarial y su relación con la seguridad
jurídica.
Real
et
al.
(2025)
estudian
la
articulación
entre
los
actos
notariales
y
registrales,
Castillo
et
al.
(2025)
abordan
la
hermenéutica notarial y su eficacia registral, y
Marcillo
y
Delgado
(2025)
analizan
la
seguridad
jurídica
en
actuaciones
notariales
particulares.
También
existen
referencias
institucionales a problemas de uniformidad en
determinados
procedimientos,
aunque
estos
antecedentes no equivalen a una comprobación
empírica de diferencias entre notarías. En este
contexto, el vacío que interesa a la investigación
consiste en distinguir con claridad el contenido
legal
obligatorio
de
las
verificaciones
preventivas
y
de
las
solicitudes
complementarias, para precisar las condiciones
bajo
las
cuales
estas
últimas
pueden
considerarse razonables.
Desde
una
perspectiva
doctrinal,
la
seguridad
jurídica requiere que la actuación institucional
pueda
ser
comprendida
y
anticipada
razonablemente,
además
de
sustentarse
en
normas
formalmente
existentes.
Carbonell
(2021)
relaciona
este
principio
con
la
posibilidad
de
prever
las
consecuencias
jurídicas de la actuación pública. En la misma
línea,
la
Corte
Constitucional,
mediante
la
Sentencia 54-17-IN/22, destacó la necesidad de
que
las
reglas
sean
precisas,
determinadas
y
comprensibles. Posteriormente, en la Sentencia
2724-22-EP/26,
retomó
la
certidumbre
y
la
previsibilidad
y
las
vinculó
con
la
igualdad
frente
a
casos
que
presentan
características
relevantes
semejantes.
Aunque
estos
precedentes
no
resuelven
directamente
los
requisitos
de
una
compraventa
notarial,
sus
criterios
constituyen
referentes
interpretativos
para
examinar
la
claridad
y
la
coherencia
del
control preventivo.
En el ámbito notarial, esta función preventiva se
concreta en los deberes establecidos por la Ley
Notarial. El artículo 27 dispone que, antes de
redactar la escritura, se examinen la capacidad
de los otorgantes, su libertad y conocimiento,
así como el cumplimiento de derechos fiscales
y
municipales.
El
artículo
28
desarrolla
comprobaciones relacionadas con la capacidad,
el estado civil, la representación y la ausencia
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Página 520
de
coacción,
mientras
que
el
artículo
29
determina
el
contenido
que
debe
reunir
el
instrumento.
En
consecuencia,
la
autonomía
técnica del notario se encuentra vinculada con
finalidades jurídicas específicas de control, por
lo
que
la
solicitud
de
documentación
debe
guardar
relación
con
las
circunstancias
que
requieran
ser
verificadas
durante
la
instrumentación del negocio.
La
articulación
entre
la
función
notarial
y
la
registral
puede
comprenderse
a
partir
de
la
distinción entre título y modo. En el juicio No.
1236-2011,
la
Corte
Nacional
de
Justicia
interpretó los artículos 1740 y 702 del Código
Civil y diferenció el perfeccionamiento solemne
de
la
compraventa
inmobiliaria,
que
exige
escritura pública, de la tradición del dominio,
que se produce mediante la inscripción. Desde
esta
perspectiva,
el
control
notarial
debe
procurar la formación de un título jurídicamente
apto
para
la
etapa
registral,
manteniendo
la
distinción entre la existencia del contrato y la
transferencia real de la propiedad.
Esta
relación
exige
coherencia
entre
la
identificación
de
los
comparecientes,
su
legitimación, la individualización del inmueble,
sus antecedentes, la información catastral y la
situación registral. Sin embargo, la presencia de
una
discordancia
no
determina
automáticamente
la
nulidad
o
invalidez
del
negocio,
pues
resulta
necesario
establecer
previamente si corresponde a un error material,
un defecto formal o un problema sustantivo. La
función
preventiva
adquiere
relevancia
precisamente
en
esta
valoración,
al
permitir
identificar la naturaleza de la inconsistencia y
examinar
su
incidencia
jurídica
antes
de
autorizar
el
instrumento.
En
este
marco,
la
discrecionalidad
técnica
puede
entenderse
como
el
margen
de
apreciación
que
permite
valorar
si
las
condiciones
particulares
de
una
operación
justifican
controles
adicionales.
García
de
Enterría
y
Fernández
(2020)
recuerdan
que
la
discrecionalidad
administrativa se encuentra sometida a límites
jurídicos
y
no
puede
confundirse
con
arbitrariedad. Trasladado este criterio al ámbito
notarial, una exigencia complementaria puede
considerarse
razonable
cuando
responde
a
un
dato
objetivo,
como
la
actuación
mediante
representación, una discordancia registral o la
insuficiencia de la documentación presentada, y
cuando
el
respaldo
solicitado
guarda
relación
directa con el riesgo que se pretende prevenir.
Por su parte, la igualdad de trato exige que las
operaciones
con
características
relevantes
equivalentes
compartan
un
núcleo
básico
de
control
y
que
las
diferencias
en
los
requerimientos
puedan
justificarse
a
partir
de
las
circunstancias
de
cada
caso.
Este
criterio
permite
preservar
la
autonomía
profesional
y
mejorar
la
previsibilidad
del
servicio,
sin
imponer una lista idéntica de documentos para
todas
las
compraventas.
Las
exigencias
asociadas
con
tributos,
catastros
u
otras
particularidades territoriales pueden variar, pero
deben distinguirse de los requisitos de alcance
nacional
y
comunicarse
al
usuario
de
manera
clara.
Así,
la
propuesta
de
estandarización
razonable se orienta a organizar los ámbitos del
control
preventivo
y
a
ofrecer
fundamentos
comprensibles
para
las
solicitudes
complementarias,
en
correspondencia
con
la
seguridad
jurídica,
la
igualdad
de
trato
y
la
confianza legítima.
Materiales y Métodos
El
estudio
se
desarrolló
con
un
enfoque
cualitativo,
jurídico-doctrinal
y
aplicado.
Su
alcance es descriptivo-analítico y su finalidad,
exploratoria.
En
consecuencia,
no
se
buscó
medir cuántas notarías aplican una determinada
práctica
ni
proyectar
estadísticamente
la
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Página 521
existencia de diferencias a escala nacional. El
trabajo
se
concentró
en
reconstruir
el
marco
jurídico aplicable, localizar ámbitos en los que
interviene
la
valoración
preventiva,
examinar
documentalmente un caso concreto y, sobre esa
base,
formular
una
propuesta
jurídicamente
acotada.
La
normativa
y
la
jurisprudencia
fueron revisadas con fecha de corte a agosto de
2026.
Para el componente normativo se seleccionaron
las
disposiciones
que
guardan
una
relación
directa
con
la
seguridad
jurídica,
el
servicio
notarial, la escritura pública y la transferencia
inmobiliaria. El corpus quedó integrado por los
artículos 82, 199 y 200 de la Constitución; los
artículos 26 a 29 de la Ley Notarial; los artículos
1740
y
702
del
Código
Civil;
y
los
artículos
254, 264 numerales 7 y 10, 296, 297 y 301.2 del
Código
Orgánico
de
la
Función
Judicial
(COFJ).
No
se
incorporaron
normas
cuya
relación con la pregunta de investigación fuera
meramente indirecta.
El componente doctrinal reunió ocho estudios
académicos
publicados
entre
2022
y
2025,
escogidos
por
su
relación
con
la
seguridad
jurídica, la fe pública, la eficiencia del servicio,
la
modernización
y
la
coordinación
entre
notaría y registro. Como apoyo conceptual se
añadieron dos obras doctrinales de 2020 y 2021.
Se
descartaron
textos
de
carácter
únicamente
divulgativo
o
sin
conexión
suficiente
con
las
categorías
analizadas.
En
cuanto
a
la
jurisprudencia, se trabajó con las Sentencias 54-
17-IN/22
y
2724-22-EP/26
de
la
Corte
Constitucional,
por
sus
desarrollos
sobre
claridad, certidumbre, previsibilidad e igualdad,
y
con
el
juicio
No.
1236-2011
de
la
Corte
Nacional de Justicia, relevante para distinguir
escritura
pública,
inscripción
y
tradición.
La
comparación
jurídica
se
delimitó
a
España
y
Colombia. Ambos ordenamientos pertenecen a
la
tradición
del
notariado
latino
y
contienen
reglas suficientemente explícitas sobre control
de
legalidad
y
formación
del
instrumento
público,
lo
que
permite
contrastar
categorías
semejantes
sin
perder
de
vista
las
diferencias
institucionales.
En
España
se
revisaron
el
artículo
17
bis
de
la
Ley
del
Notariado
y
los
artículos 143 a 145 del Reglamento Notarial; en
Colombia,
los
artículos
6,
7
y
12
a
14
del
Decreto 960 de 1970.
Los
métodos
se
utilizaron
con
funciones
diferenciadas.
La
lectura
exegética
permitió
precisar
las
obligaciones,
competencias
y
solemnidades
expresamente
previstas
en
las
normas
seleccionadas.
A
partir
de
allí,
el
método hermenéutico sirvió para interpretar ese
contenido en relación con seguridad jurídica, fe
pública,
razonabilidad
e
igualdad,
con
apoyo
doctrinal y jurisprudencial. El análisis-síntesis
permitió
separar
el
problema
en
categorías:
requisito legal, verificación ordinaria, exigencia
complementaria,
riesgo
jurídico,
aptitud
registral y efecto sobre la previsibilidad, y luego
reunir los resultados en un diagnóstico común.
Finalmente,
el
derecho
comparado
se
empleó
para
confrontar
dimensiones
equivalentes
de
Ecuador, España y Colombia, sin asumir que las
soluciones
extranjeras
puedan
trasladarse
de
manera
automática
al
ordenamiento
ecuatoriano.
La unidad de análisis fue una escritura pública
de compraventa otorgada en Santo Domingo de
los Tsáchilas el 25 de abril de 2023. Su elección
respondió
a
un
muestreo
intencional:
el
documento estaba disponible para el estudio, se
relacionaba
directamente
con
el
objeto
investigado
y
contenía
información
suficiente
para
revisar
comparecencia,
capacidad,
voluntad,
inmueble,
precio,
saneamiento,
autorización e inscripción. El caso se utilizó con
una
finalidad
analítica
y
no
como
muestra
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Página 522
representativa
de
la
actuación
de
las
notarías
ecuatorianas.
Para
resguardar
los
datos
personales se suprimieron nombres completos,
números de identificación, correos electrónicos,
teléfonos
y
domicilios
específicos,
conservándose
únicamente
la
información
necesaria para el análisis jurídico.
La matriz de observación se organizó en ocho
categorías:
identidad
y
capacidad;
libertad
y
conocimiento;
legitimación
y
titularidad;
situación
registral;
individualización
del
inmueble;
dimensión
económica
y
tributaria;
coherencia
formal
del
instrumento;
y
aptitud
para
inscripción.
Dentro
de
cada
categoría
se
distinguió entre lo declarado por las partes, los
documentos efectivamente disponibles, aquello
que podía ser verificado y la conclusión jurídica
que cabía formular. La triangulación consistió
en confrontar las observaciones del caso con la
norma pertinente y, cuando resultaba útil, con la
doctrina o la jurisprudencia seleccionadas. Esta
forma de trabajo evitó convertir la falta de un
documento
en
el
expediente
académico
en
la
afirmación
de
que
dicho
documento
nunca
existió dentro del trámite notarial real.
Los
lineamientos
propuestos
no
se
presentan
como
un
protocolo
institucional
aprobado
ni
como
una
herramienta
previamente
validada
por
especialistas.
Su
revisión
se
efectuó
mediante
un
contraste
jurídico-documental
destinado
a
comprobar
la
correspondencia
de
cada medida con el ordenamiento ecuatoriano y
con
los
problemas
identificados
durante
el
estudio.
Para
ello
se
consideraron
cinco
criterios:
fundamento
normativo,
respeto
a
la
autonomía
técnica
notarial,
proporcionalidad,
competencia
institucional
y
relación
con
los
riesgos jurídicos analizados. Cada lineamiento
fue
confrontado
con
la
Constitución,
la
Ley
Notarial,
el
Código
Civil,
el
COFJ,
la
jurisprudencia
incluida
en
el
corpus
y
las
referencias de derecho comparado. Este examen
permite
hablar
de
consistencia
y
viabilidad
jurídica
preliminar,
pero
no
equivale
a
una
validación empírica, a un juicio de expertos ni a
una prueba piloto. Por ello, la eficacia práctica
de la propuesta queda pendiente de evaluación
posterior.
Resultados y Discusión
El análisis permite reconocer, en primer lugar,
un
núcleo
normativo
nacional
claramente
identificable.
La
Constitución
aporta
los
principios
de
seguridad
jurídica,
carácter
público del servicio y fe pública; la Ley Notarial
establece
controles
previos
y
elementos
mínimos
de
la
escritura;
el
Código
Civil
distingue
la
solemnidad
contractual
de
la
tradición del dominio; y el COFJ configura al
notariado como órgano auxiliar cuyo ejercicio
es personal, autónomo, exclusivo e imparcial.
Leídas
en
conjunto,
estas
reglas
permiten
separar las
exigencias directamente impuestas
por
la
ley
de
aquellas
comprobaciones
que
dependen de las circunstancias de la operación.
En segundo lugar, las posibilidades de variación
aparecen
principalmente
en
la
forma
de
comprobar circunstancias particulares, no en la
facultad
de
apartarse
del
núcleo
legal.
La
representación de una parte, el estado civil, los
antecedentes
de
dominio,
la
existencia
de
cargas,
una
discordancia
catastral
o
determinados
documentos
tributarios
pueden
justificar una revisión adicional. El estudio no
demuestra
con
qué
frecuencia
las
notarías
ecuatorianas formulan exigencias distintas. Lo
que
sí
permite
identificar
son
los
puntos
del
control en los que, si no existen criterios claros
de
información
y
justificación,
pueden
producirse
respuestas
heterogéneas.
La
escritura analizada documenta la compraventa
de un lote de 320 m², con un precio declarado
de
USD
14.000,00
y
un
avalúo
municipal
de
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USD
33.231,96.
El
instrumento
contiene
la
comparecencia
de
las
partes,
declaraciones
sobre
capacidad
y
voluntad,
antecedentes,
objeto,
precio,
saneamiento,
gastos,
autorización
para
la
inscripción,
lectura,
ratificación, firmas, incorporación al protocolo
y
dación
de
fe.
La
revisión
de
su
estructura
muestra que la intervención notarial comprende
varias
comprobaciones
concatenadas
y
no
se
limita al acto final de suscribir el documento.
El examen del caso dejó tres puntos que deben
interpretarse con prudencia. El primero es que,
dentro del expediente académico disponible, no
constan
por
separado
el
título
anterior
ni
el
certificado
de
gravámenes.
Esta
circunstancia
impide
revisarlos
directamente
en
la
presente
investigación,
pero
no
permite
concluir
que
dichos
documentos
hayan
faltado
durante
el
trámite notarial que precedió al otorgamiento de
la
escritura.
La
diferencia
entre
la
documentación
disponible
para
el
análisis
académico
y
aquella
que
pudo
haber
sido
presentada
o
verificada
durante
el
procedimiento
notarial
debe,
por
tanto,
mantenerse expresamente delimitada.
El
segundo
punto
corresponde
a
la
diferencia
entre el precio declarado y el avalúo municipal.
Este
dato
requiere
una
lectura
documental
y
tributaria, pero por sí mismo no demuestra la
existencia
de
una
irregularidad.
La
diferencia
entre
ambos
valores
puede
responder
a
finalidades
jurídicas
distintas
y
debe
ser
analizada conforme a las reglas aplicables a la
operación concreta. En este sentido, el catálogo
tarifario del Consejo de la Judicatura contempla
el
uso
del
avalúo
catastral
para
determinados
cálculos
cuando
el
precio
contractual
es
inferior, por lo que la sola diferencia entre el
precio y el avalúo no constituye, por sí misma,
evidencia
suficiente
de
incumplimiento.
El
tercer
aspecto
corresponde
al
salto
de
numeración de la cláusula segunda a la cuarta.
Esta
circunstancia
debe
tratarse
inicialmente
como
un
aspecto
formal
susceptible
de
verificación
y
no
como
una
irregularidad
sustantiva.
Para
atribuirle
una
consecuencia
jurídica diferente sería necesario comprobar que
dicha
variación
responde
a
la
omisión
de
contenido
relevante
o
que
produjo
alguna
afectación
jurídicamente
significativa,
elementos
que
no
pueden
establecerse
únicamente
a
partir
de
la
observación
de
la
numeración del instrumento.
Por
estas
razones,
el
caso
no
permite
afirmar
que existan criterios diferentes entre notarías ni
medir la extensión de eventuales diferencias en
la
práctica
notarial.
Su
valor
consiste
en
mostrar,
de
manera
concreta,
la
utilidad
de
separar la declaración de las partes, el respaldo
documental
disponible,
las
verificaciones
que
pueden
realizarse
y
la
consecuencia
jurídica
que,
de
corresponder,
puede
atribuirse.
Esta
distinción permite mantener el
análisis dentro
de los límites de la evidencia disponible y evita
que
un
solo
instrumento
sea
utilizado
para
sostener conclusiones que excedan su capacidad
probatoria.
Los
hallazgos
jurídicos
obtenidos
guardan
relación
con
la
literatura
que
vincula
la
seguridad
jurídica
con
la
claridad
del
procedimiento
y
la
coordinación
entre
instituciones. Jaramillo et al. (2022) y Dueñas-
Palma
et
al.
(2024),
entre
otros
autores
revisados,
estudian
la
eficiencia,
la
transparencia, la modernización y su incidencia
en la experiencia contractual. Las afirmaciones
sobre
costos,
demoras
o
confianza
de
los
usuarios provienen de esas investigaciones y no
de mediciones
efectuadas en este artículo.
La
conclusión
propia
es
más
limitada:
cuando
el
sistema
no
diferencia
de
forma
comprensible
los
requisitos
habituales
de
las
exigencias
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extraordinarias,
se
generan
condiciones
que
pueden disminuir la previsibilidad del trámite.
La
jurisprudencia
constitucional
aporta
parámetros útiles para ese análisis. La Sentencia
54-17-IN/22
subraya
que
las
normas
deben
permitir
conocer
su
alcance
con
un
grado
razonable de certeza.
La
Sentencia
2724-22-EP/26,
aun
cuando
se
refiere
a
precedentes
judiciales,
relaciona
la
seguridad
jurídica
con
certidumbre,
previsibilidad e igualdad formal en casos
que
comparten características relevantes. Aplicados
con
cautela
al
ámbito
notarial,
estos
criterios
respaldan
dos
ideas:
que
los
requisitos
de
carácter general sean accesibles y conocidos, y
que
las
solicitudes
excepcionales
puedan
explicarse a partir de la particularidad que las
hace
necesarias.
En
materia
específicamente
inmobiliaria,
el
juicio
No.
1236-2011
de
la
Corte Nacional de Justicia aporta una distinción
decisiva.
La
escritura
pública
cumple
la
solemnidad
requerida
para
el
perfeccionamiento
del
contrato,
mientras
la
inscripción constituye el modo mediante el cual
se realiza la tradición del dominio. Por ello, el
control
notarial
no
puede
analizarse
completamente al margen de la fase registral. El
instrumento
debe
llegar
a
esa
etapa
con
suficiente
claridad
y
coherencia,
sin
que
ello
elimine
el
juicio
jurídico
que
corresponde
al
notario frente a las circunstancias concretas del
negocio.
La
estandarización
también
tiene
límites.
Convertir una herramienta orientadora en una
lista
cerrada
de
documentos
podría
añadir
burocracia y desconocer diferencias dominiales,
societarias, familiares o territoriales que exigen
un
examen
particular.
Por
ello,
una
estandarización
razonable
no
supone
pedir
siempre
lo
mismo.
Resulta
más
adecuado
identificar un núcleo común y dejar constancia
de
la
razón
que
justifica
una
verificación
adicional
cuando
el
caso
lo
requiera.
Así
se
mantiene la autonomía reconocida en el artículo
296 del COFJ y, al mismo tiempo, se reduce el
espacio
para
exigencias
que
no
puedan
explicarse jurídicamente.
Tabla 1.
Derecho comparado: Contraste funcional.
Dimensión
Ecuador
España
Colombia
Base del control
Const. arts. 82, 199 y 200; Ley
Notarial arts. 27-29.
Ley del Notariado, art. 17 bis;
Reglamento Notarial, art. 145.
Decreto 960/1970, arts. 6 y 7.
Capacidad y consentimiento
Examen previo de capacidad,
libertad y conocimiento.
Fe de identidad, capacidad,
legitimación y consentimiento
libre.
Asesoría imparcial y control de
legalidad de las declaraciones.
Estructura del instrumento
Escritura pública y contenido
mínimo en arts. 26 y 29.
Instrumento público con
presunción de veracidad e
integridad; reglas reglamentarias.
Arts. 12-14: escritura y fases de
recepción, extensión,
otorgamiento y autorización.
Exigencias adicionales
Deben conectarse con deberes
legales y riesgo del caso; la ley no
contiene un catálogo exhaustivo.
Los antecedentes y documentos
necesarios condicionan la
autorización, con control de
legalidad.
El notario advierte irregularidades
y deja constancia; la ley estructura
la formación del instrumento.
Relación con autonomía
COFJ art. 296: función personal,
autónoma, exclusiva e imparcial.
Juicio notarial propio dentro de
legalidad y voluntad informada.
Notario al servicio del derecho y
no de una parte.
Lección para Ecuador
Necesidad de transparencia sin
crear requisitos nuevos.
Estándares expresos compatibles
con apreciación profesional.
Fases y deberes explícitos
favorecen trazabilidad del control.
Fuente: Elaboración propia.
El contraste permite observar puntos comunes y
diferencias de diseño institucional. En España,
la
regulación
formula
de
manera
expresa
el
juicio
notarial
sobre
identidad,
capacidad,
legitimación, consentimiento y adecuación a la
legalidad.
Colombia,
en
cambio,
detalla
legalmente
las
etapas
de
formación
de
la
escritura
y
atribuye
al
notario
deberes
de
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legalidad
y
asesoramiento
imparcial.
Ecuador
cuenta
con
controles
sustantivos
comparables
en
los
artículos
27
a
29
de
la
Ley
Notarial,
aunque podría transparentar mejor la separación
entre
el
núcleo
general
de
control
y
las
comprobaciones
que
nacen
de
circunstancias
particulares.
La
comparación
no
conduce
a
copiar requisitos extranjeros; su utilidad está en
mostrar
alternativas
para
mejorar
la
trazabilidad,
la
información
al
usuario
y
la
justificación del control.
A
partir
de
los
resultados
se
plantean
cinco
lineamientos jurídicos: a) publicar y mantener
actualizados
los
requisitos
ordinarios;
b)
diferenciar
los
requisitos
legales
de
las
verificaciones
preventivas
habituales
y
de
las
solicitudes
complementarias;
c)
explicar
brevemente
toda
exigencia
adicional,
vinculándola con una circunstancia concreta y
con la finalidad preventiva correspondiente; d)
emplear
una
ficha
o
matriz
de
control
que
ordene la revisión sin transformarla en una lista
inflexible; y e) fortalecer la coordinación entre
notarías, registros de la propiedad y gobiernos
autónomos
descentralizados
cuando
intervengan
elementos
territoriales.
La
propuesta
puede
operacionalizarse
mediante
una matriz organizada por áreas de análisis, de
modo que cada revisión permita identificar qué
se
comprueba,
con
qué
fundamento
y
qué
actuación corresponde.
Tabla 2.
Propuesta jurídica.
Área
Control mínimo
Fuente principal
Regla de actuación
Comparecientes
Identidad, capacidad, estado civil
y representación.
Documentos oficiales; Ley
Notarial arts. 27-29.
Ante inconsistencias, identificar el
dato a aclarar y su fundamento
jurídico.
Voluntad
Libertad y conocimiento del
objeto y efectos.
Comparecencia y control del art.
28.
Registrar la verificación prevista
en la Ley Notarial, según
corresponda.
Titularidad
Legitimación para disponer y
antecedente pertinente.
Título e información registral
según el caso.
Distinguir la declaración de parte
de la comprobación objetiva
disponible.
Situación registral
Cargas, prohibiciones o
limitaciones relevantes.
Información registral actualizada.
Vincular cualquier respaldo
adicional con un riesgo o
inconsistencia identificable.
Inmueble
Ubicación, superficie,
individualización y catastro.
Escritura, catastro y documentos
habilitantes.
Contrastar la información y
documentar las diferencias
jurídicamente relevantes.
Economía del acto
Precio, forma de pago y
obligaciones fiscales/municipales.
Declaraciones, comprobantes y
normativa aplicable.
Revisar diferencias relevantes sin
presumir irregularidad de forma
automática.
Instrumento y registro
Coherencia formal y aptitud para
inscripción.
Texto final, Código Civil y reglas
registrales.
Clasificar errores y relacionar las
verificaciones con la aptitud
posterior del título.
Fuente: Elaboración propia.
La
puesta
en
práctica
de
estos
lineamientos
exige
distinguir
el
tipo
de
medida
de
que
se
trate. Algunas acciones pueden desarrollarse a
través
de
herramientas
administrativas
de
organización,
capacitación,
difusión
u
orientación;
otras,
si
crean
obligaciones
sustantivas
nuevas,
necesitan
un
respaldo
legislativo
suficiente.
Las
atribuciones
del
Consejo
de
la
Judicatura
en
materia
de
organización, control, evaluación y regulación
interna
pueden
servir
de
fundamento
para
impulsar
capacitaciones,
mecanismos
de
información
y
herramientas
orientadoras,
siempre que con ellas no se incorporen nuevas
solemnidades
ni
requisitos
que
la
ley
no
contempla.
Por
el
contrario,
cualquier
obligación
general
cuyo
incumplimiento
produzca
consecuencias
jurídicas,
o
cualquier
modificación de los elementos esenciales de la
escritura
pública,
requeriría
el
fundamento
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normativo
correspondiente.
La
coordinación
con
registros
de
la
propiedad
y
gobiernos
autónomos
descentralizados
también
deberá
respetar
las
competencias
propias
de
cada
entidad.
Desde
el
plano
jurídico-documental,
los lineamientos muestran correspondencia con
los principios de seguridad jurídica, prevención
y control de legalidad que orientan la función
notarial,
siempre
que
se
los
entienda
como
pautas de organización y no como un catálogo
obligatorio y cerrado. Su lógica busca que toda
carga
documental
guarde
proporción
con
el
riesgo
que
pretende
prevenir
y
que
las
solicitudes
adicionales
respondan
a
circunstancias
concretas
del
negocio.
Con
los
datos disponibles no es posible sostener que la
propuesta
reducirá
efectivamente
tiempos,
costos, comparecencias o conflictos, porque no
fue
sometida
a
prueba
en
notarías
ni
a
validación de expertos. En esta etapa, por tanto,
constituye
una
propuesta
jurídica
exploratoria
cuya pertinencia práctica y eficacia deberán ser
examinadas
posteriormente
mediante
investigación
empírica
y
participación
de
actores
del
ámbito
notarial
y
registral.
Los
resultados
del
contraste
de
consistencia
se
resumen en la siguiente matriz:
Tabla 3.
Síntesis de contraste.
Criterio de contraste
Resultado
Fundamento normativo
Consistente con seguridad jurídica, fe pública y control preventivo; no crea nuevas solemnidades.
Autonomía técnica
Compatible si los lineamientos son orientadores y permiten valorar las particularidades del caso.
Proporcionalidad
Las solicitudes adicionales deben vincularse con una circunstancia y un riesgo jurídicamente
identificables.
Competencia institucional
Las medidas administrativas son potencialmente viables; las obligaciones sustantivas generales pueden
exigir reforma legal o coordinación.
Aplicabilidad
Plausible desde el plano jurídico, pero pendiente de evaluación práctica externa.
Fuente: Elaboración propia.
La
investigación
presenta
limitaciones
que
condicionan
el
alcance
de
sus
resultados.
La
principal
corresponde
a
que
la
evidencia
empírica
directa
se
concentra
en
una
sola
escritura
pública.
Este
documento
permite
examinar la lógica del control preventivo y los
requisitos
documentales
involucrados
en
una
compraventa
inmobiliaria,
pero
no
permite
comparar
el
comportamiento
de
dos
o
más
notarías ni determinar la frecuencia o extensión
de eventuales diferencias en la práctica notarial.
Asimismo,
no
se
realizaron
entrevistas
o
encuestas a usuarios, mediciones de tiempos o
costos, ni consultas de validación a expertos. En
consecuencia, las referencias a posibles efectos
sobre
los
usuarios
provienen
de
la
literatura
examinada
y
no
de
mediciones
empíricas
propias,
mientras
que
los
resultados
de
esta
investigación
se
circunscriben
a
la
identificación de riesgos jurídicos, el análisis de
la estructura normativa aplicable y la valoración
preliminar
de
la
consistencia
de
los
lineamientos propuestos.
Conclusiones
El
análisis
realizado
permite
identificar
un
núcleo
normativo
común
aplicable
a
la
compraventa
inmobiliaria
en
Ecuador,
sustentado
en
la
seguridad
jurídica,
la
fe
pública,
los
controles
notariales
previos,
la
escritura
pública
y
la
tradición
registral.
Alrededor
de
este
marco
existen
espacios
de
valoración
preventiva
en
los
que
pueden
presentarse
respuestas
diferentes
según
las
particularidades
de
cada
operación.
Sin
embargo,
por
el
alcance
exploratorio
de
la
investigación,
no
es
posible
establecer
la
frecuencia, magnitud ni extensión nacional de
esas diferencias.
Ciencia y Educación
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El
estudio
documental
de
la
escritura
pública
otorgada
en
Santo
Domingo
de
los
Tsáchilas
permite apreciar la utilidad de distinguir entre
las declaraciones de las partes, los documentos
disponibles,
las
verificaciones
que
pueden
efectuarse
y
las
conclusiones
jurídicas
derivadas
de
su
análisis.
La
ausencia
de
determinados
respaldos
dentro
del
expediente
académico,
la
diferencia
observada
entre
el
precio de compraventa y el avalúo, así como el
salto
en
la
numeración
de
las
cláusulas,
requieren comprobaciones específicas antes de
atribuirles consecuencias jurídicas. Por sí solo,
este caso no permite acreditar la existencia de
criterios
divergentes
entre
las
notarías
ecuatorianas.
La jurisprudencia ecuatoriana examinada aporta
criterios
relacionados
con
la
claridad,
certidumbre
y
previsibilidad
propias
de
la
seguridad jurídica. A su vez, el contraste con los
ordenamientos de España y Colombia permite
observar que la autonomía técnica del notario
puede coexistir con reglas expresas de control y
procedimientos
que
favorezcan
una
mayor
trazabilidad.
En
este
contexto,
una
estandarización
razonable
debería
establecer
parámetros mínimos comunes sin impedir que
se
adopten
verificaciones
adicionales
cuando
las
circunstancias
concretas
del
negocio
las
justifiquen.
Los
lineamientos
jurídicos
formulados
presentan,
desde
el
análisis
documental
realizado,
correspondencia
con
el
marco
normativo
ecuatoriano
y
resultan
compatibles
con la autonomía técnica notarial, siempre que
mantengan
un
carácter
orientador
y
no
introduzcan
nuevas
solemnidades
o
requisitos
sustantivos
al
margen
de
la
ley.
El
contraste
efectuado
permite
valorar
preliminarmente
su
coherencia
jurídica,
pero
no
constituye
una
validación
empírica
de
su
eficacia.
En
consecuencia,
esta
investigación
no
permite
afirmar
que
su
aplicación
reduzca
efectivamente costos, tiempos, comparecencias
o conflictos, aspectos que deberán ser evaluados
posteriormente
mediante
aplicación
práctica,
consulta especializada u otros mecanismos de
validación externa.
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enorme-en-bienes-muebles-Pertinencia-de-
su-adopcion-en-la-legislacion-ecuatoriana-1
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https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE
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Andrés
Granillo
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Alexander Alvarado Ajila.
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fue
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