Ciencia y Educación
(L-ISSN: 2790-8402 E-ISSN: 2707-3378)
Vol. 7 No. 12.1
Edición Especial XII 2026
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NOTARÍA, REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y TIERRAS COMUNITARIAS,
MECANISMOS CONTRA DESPOJO
NOTARY SERVICES, PROPERTY AND COMMUNAL LAND REGISTRY, AND
MECHANISMS AGAINST DISPOSSESSION
Autores: ¹Mayra Gregoria Albán López, ²Eli Madelyne Moya Vásquez, ³Alberto Alexander
Alvarado Ajila y ⁴Lissette Amelia Alvarado Ajila.
¹ORCID ID: https://orcid.org/0009-0004-3867-493X
²ORCID ID: https://orcid.org/0009-0001-2087-451X
3
ORCID ID: https://orcid.org/0000-0002-5908-6879
4
ORCID ID: https://orcid.org/0009-0006-7050-1451
¹E-mail de contacto: mgalbanl@ube.edu.ec
²E-mail de contacto: emoyav@ube.edu.ec
³E-mail de contacto: aaalvaradoa@ube.edu.ec
4
E-mail de contacto: laalvaradoa@ube.edu.ec
Afiliación: ¹*
2
*
3
*
4
*Universidad Bolivariana del Ecuador, (Ecuador).
Artículo recibido: 4 de Octubre del 2026.
Artículo revisado: 6 de Noviembre del 2026.
Artículo aprobado: 6 de Noviembre del 2026.
¹Abogada de los Tribunales de la República del Ecuador, graduada de la Universidad Católica de Cuenca (Ecuador), con 9 años de
experiencia profesional. Magíster en Derecho con mención en Derecho Procesal Constitucional, graduada de la Universidad Estatal de
Milagro, (Ecuador). Maestrante de la Maestría en Derecho Notarial y Registral, de la Universidad Bolivariana del Ecuador, (Ecuador).
²Abogada de los Juzgados y Tribunales del Ecuador, graduada de la Universidad Laica Vicente Rocafuerte de Guayaquil, (Ecuador), con
8 años de experiencia laboral.
3
Abogado de los Tribunales y Juzgados de la República del Ecuador, graduado de la Universidad de Guayaquil, (Ecuador), con 7 años de
experiencia laboral. Ingeniero en Gestión Empresarial, graduado de la Universidad Particular San Gregorio de Portoviejo, (Ecuador).
Magíster en Derecho Procesal, graduado de la Universidad Tecnológica ECOTEC (Ecuador). Maestrante de la Maestría en Derecho
Constitucional de la Universidad Católica Andrés Bello, (Venezuela). Doctorante en Derecho de la Universidad Católica Andrés Bello,
(Venezuela).
4
Abogada de los Tribunales y Juzgados de la República del Ecuador, graduada de la Universidad de Guayaquil, (Ecuador), con 16 años
de experiencia laboral. Contadora Pública Autorizada, graduada de la Universidad de Guayaquil, (Ecuador). Magíster en Derechos
Fundamentales y Justicia Constitucional, graduada de la Universidad de Guayaquil, (Ecuador). Maestrante de la maestría en Derecho
Constitucional de la Universidad Católica Andrés Bello, (Venezuela). Doctorante en Derecho de la Universidad Católica Andrés Bello,
(Venezuela).
Resumen
El presente artículo científico analiza la
eficacia de la función notarial y del sistema de
registro de la propiedad como mecanismos de
seguridad jurídica preventiva frente al
fenómeno del despojo de tierras y territorios
comunitarios en el Ecuador. En el contexto del
Estado constitucional de derechos y justicia, la
normativa suprema reconoce a las tierras de las
comunas, comunidades, pueblos y
nacionalidades indígenas, afroecuatorianas y
montubias el carácter de inalienables,
imprescriptibles, inembargables e indivisibles.
No obstante, la realidad sociojurídica durante
el período 2021-2026 demuestra que el despojo
territorial persiste mediante la
instrumentalización de figuras del derecho
civil, la expansión agroindustrial, el
extractivismo y la gentrificación rural. El
objetivo de la investigación es analizar la
eficacia de la función notarial y registral como
mecanismos de prevención, control y
protección jurídica frente al despojo de tierras
comunitarias y territorios ancestrales en el
Ecuador. Mediante un enfoque cualitativo y un
diseño jurídico-documental y dogmático, se
analiza la normativa nacional y jurisprudencia
constitucional seleccionada mediante los
métodos exegético, hermenéutico y jurídico-
comparado. Los hallazgos identifican tensiones
entre la protección constitucional de la
propiedad colectiva y determinados
procedimientos civiles y registrales, así como
riesgos derivados de una insuficiente
incorporación de información sobre la
naturaleza comunitaria de los territorios. A
partir de los resultados se proponen
lineamientos para un protocolo notarial y
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registral especializado con enfoque
intercultural, cuya viabilidad requiere una
posterior validación institucional y técnica.
Palabras clave: Derecho notarial, Registro
de la propiedad, Despojo territorial, Tierras
comunitarias, Propiedad ancestral,
Seguridad jurídica preventiva.
Abstract
This scientific article analyzes the
effectiveness of the notarial function and the
property registration system as mechanisms of
preventive legal certainty against the
dispossession of communal lands and ancestral
territories in Ecuador. Within the constitutional
State of rights and justice, the Constitution
recognizes the lands of indigenous, Afro-
Ecuadorian and Montubio communes,
communities, peoples and nationalities as
inalienable, imprescriptible, unseizable and
indivisible. Nevertheless, the socio-legal
context shows that territorial conflicts may
persist through civil-law instruments,
extractive activities, agro-industrial expansion
and processes of rural land transformation. The
objective of the research is to analyze the
effectiveness of the notarial and registration
functions as mechanisms of prevention, control
and legal protection against the dispossession
of communal lands and ancestral territories in
Ecuador. Using a qualitative, legal-
documentary and dogmatic design, the study
examines national legislation and selected
constitutional jurisprudence through
exegetical, hermeneutic and comparative-law
methods. The documentary findings identify
tensions between the constitutional protection
of collective property and the ordinary civil and
registration framework, as well as procedural
risks associated with the formalization of acts
affecting communal territories. The study
proposes guidelines for a specialized notarial
and registration protocol with an intercultural
approach; these guidelines constitute an
academic proposal whose institutional and
technical feasibility requires subsequent
validation.
Keywords: Notarial law, Property
registration, Territorial dispossession,
Communal lands, Ancestral property,
Preventive legal certainty.
Sumário
Este artigo científico analisa a eficácia da
função notarial e do sistema de registro de
imóveis como mecanismos de segurança
jurídica preventiva diante do despojo de terras
comunitárias e territórios ancestrais no
Equador. No contexto do Estado constitucional
de direitos e justiça, a Constituição reconhece
às terras das comunas, comunidades, povos e
nacionalidades indígenas, afro-equatorianas e
montubias o caráter de inalienáveis,
imprescritíveis, impenhoráveis e indivisíveis.
Ainda assim, o contexto sociojurídico
evidencia que os conflitos territoriais podem
persistir por meio de instrumentos do direito
civil, atividades extrativas, expansão
agroindustrial e processos de transformação
rural. O objetivo da pesquisa é analisar a
eficácia da função notarial e registral como
mecanismos de prevenção, controle e proteção
jurídica diante do despojo de terras
comunitárias e territórios ancestrais no
Equador. Mediante abordagem qualitativa,
desenho jurídico-documental e dogmático,
examinam-se a normativa nacional e
jurisprudência constitucional selecionada, com
aplicação dos métodos exegético,
hermenêutico e de direito comparado. Os
achados documentais identificam tensões entre
a proteção constitucional da propriedade
coletiva e o marco civil e registral ordinário,
bem como riscos procedimentais relacionados
à formalização de atos que afetam territórios
comunitários. Propõem-se lineamentos para
um protocolo notarial e registral especializado
com enfoque intercultural; tais lineamentos
constituem uma proposta acadêmica cuja
viabilidade institucional e técnica requer
validação posterior.
Palavras-chave: Direito notarial, Registro de
imóveis, Despossessão territorial, Terras
comunitárias, Propriedade ancestral,
Segurança jurídica preventiva.
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Introducción
La transición del Estado ecuatoriano hacia un
modelo constitucional de derechos y justicia,
social, democrático, soberano, independiente,
unitario, intercultural, plurinacional y laico,
consagrado a partir de 2008 en la Constitución
de la República del Ecuador (Asamblea
Nacional del Ecuador, 2008), representó un
cambio de paradigma en la concepción clásica
de las instituciones del derecho privado y
público. Uno de los ejes fundamentales de este
nuevo pacto social fue el reconocimiento y la
garantía de los derechos colectivos de las
comunas, comunidades, pueblos y
nacionalidades indígenas, afroecuatorianas y
montubias.
En este andamiaje, el territorio dejó de ser
concebido como solo bien de capital susceptible
de intercambio comercial, para ser reconocido
como el espacio vital e indispensable donde se
reproduce y realiza la vida material, cultural y
espiritual de las poblaciones originarias. A nivel
normativo, los artículos 57 y 60 de la
Constitución de la República del Ecuador
(Asamblea Nacional del Ecuador, 2008)
dotaron a estas tierras de un blindaje jurídico
extraordinario, otorgándoles la categoría de
bienes inalienables, imprescriptibles,
inembargables e indivisibles, además de
declararlas exentas del pago de tasas e
impuestos.
La situación problémica que origina la presente
investigación radica en la disonancia existente
entre la configuración normativa de los
derechos constitucionales y la realidad
sociojurídica imperante en los territorios rurales
del país. A pesar del estatus de protección
reforzada, las comunidades originarias y
campesinas continúan enfrentando procesos de
despojo y desplazamiento (Paredes, 2025). En
este contexto, la expansión de actividades
agroindustriales y extractivas constituye una de
las problemáticas que pueden incidir en la
transformación y afectación de territorios
rurales y comunitarios. Otra modalidad de
afectación territorial se relaciona con la
superposición de concesiones o proyectos
extractivos sobre territorios de ocupación
ancestral.
En estos escenarios pueden generarse conflictos
entre los derechos derivados de autorizaciones
administrativas y los derechos colectivos
vinculados con la propiedad, la posesión
ancestral y la consulta previa. La literatura
examinada evidencia la necesidad de fortalecer
los mecanismos institucionales de prevención y
coordinación antes de que estas controversias se
trasladen al ámbito judicial o constitucional
(Rojas, 2025). De igual manera, los procesos de
transformación y gentrificación rural pueden
generar nuevas presiones sobre la propiedad
comunitaria y los territorios ancestrales han
reconfigurado el mapa territorial ecuatoriano en
detrimento de los sujetos de derechos colectivos
(García, 2025).
En este escenario de conflictividad, las
instituciones estatales encargadas de
materializar la seguridad jurídica preventiva y
estática, específicamente la función notarial y el
sistema público de registro de la propiedad,
presentan notorias limitaciones, vacíos u
omisiones interpretativos. El problema
científico de la presente investigación se centra
en: ¿Qué limitaciones normativas,
interpretativas y procedimentales presenta la
actuación notarial y registral para la prevención
del despojo de tierras comunitarias y territorios
ancestrales en Ecuador durante el período 2021-
2026? La problemática en cuestión reviste una
alta relevancia jurídico-institucional, toda vez
que el despojo contemporáneo no opera
exclusivamente a través de la violencia física
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directa, sino que se perfecciona mediante la
violencia epistémica y legal, utilizando a el
derecho civil y administrativo para legitimar el
acaparamiento de tierras.
El abordaje y la justificación de este estudio se
sustentan en tres dimensiones ineludibles: la
relevancia jurídica, la trascendencia social y el
impacto académico. Desde la dimensión
jurídica, se configura como una necesidad
jurídica, deconstruir y analizar los problemas de
diseño normativo formal y material
(antinomias, ambigüedades, vacíos) que
coexisten en la Ley Orgánica de Tierras Rurales
y Territorios Ancestrales (LOTRyTA), el
Código Civil, la Ley Notarial (Ley Notarial,
1966) y la Ley de Registro. Desde la dimensión
social, la investigación responde al deber de la
dogmática jurídica de visibilizar la asimetría de
poder estructural entre las corporaciones
extractivas o inmobiliarias y las comunidades
locales, dotando a estas últimas de herramientas
de defensa institucional ante la mercantilización
de su hábitat.
En el ámbito académico, el estudio se alinea de
manera intrínseca con las líneas de
investigación en Ciencias Sociales y Derecho
Notarial y Registral de las instituciones de
educación superior y posgrado en el Ecuador.
La novedad de la presente investigación radica
en trascender la concepción civilista del notario
como autenticador de firmas, para proponer su
reconfiguración funcional como garante activo
de los derechos fundamentales y
constitucionales, mediante el ejercicio de un
control de legalidad, especialmente frente a
sujetos en situación de vulnerabilidad. La
investigación se proyecta en la capacidad de sus
hallazgos para sustentar reformas normativas y
estructurar protocolos de actuación de
cumplimiento obligatorio para fedatarios y
registradores. Para alcanzar una comprensión
sistémica de esta problemática, el objetivo
general es Analizar la eficacia de la función
notarial y registral como mecanismos de
prevención, control y protección jurídica frente
al despojo de tierras comunitarias y territorios
ancestrales en el Ecuador. En concordancia, se
trazan los siguientes objetivos específicos: 1)
Identificar las tipologías y los mecanismos
jurídicos contemporáneos de despojo territorial
que logran eludir o instrumentalizar el control
notarial y registral; 2) Evaluar el marco
normativo agrario, especialmente la Ley
Orgánica de Tierras Rurales y Territorios
Ancestrales, y la jurisprudencia constitucional
relevante respecto de la tutela de la propiedad
comunal y los derechos territoriales colectivos
frente a las instituciones del derecho civil; y 3)
Formular lineamientos normativos, notariales y
registrales con enfoque intercultural, destinados
a prevenir la autorización e inscripción de actos
jurídicos que puedan vulnerar el carácter
inalienable, imprescriptible, inembargable e
indivisible de las tierras comunitarias y
territorios ancestrales en el Ecuador.
El marco teórico que fundamenta este análisis
se edifica sobre la tensión irreconciliable entre
la concepción patrimonialista de la propiedad y
la naturaleza ontológica de la territorialidad
ancestral. El derecho civil ecuatoriano
(Congreso Nacional del Ecuador, 2005), de
tradición romanista, comprende al dominio
como un derecho real sobre una cosa corporal,
estructurado para garantizar el goce, la
disposición y la libre circulación de la riqueza
en el mercado. Sin embargo, la propiedad
ancestral y comunitaria escapa a esta
reciprocidad obligacional, a la luz del bloque de
constitucionalidad, nutrido por el Convenio 169
de la OIT (Organización de las Naciones
Unidas, 2014) y la Declaración Americana
sobre los Derechos de los Pueblos Indígenas
(Organización de los Estados Americanos,
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2016), la posesión tradicional de la tierra por
parte de las comunidades equivale al título de
pleno dominio, incluso si carece de
formalización registral estatal.
El territorio es la precondición para el ejercicio
de la jurisdicción indígena, la preservación de la
biodiversidad y la salvaguarda de los saberes
ancestrales, al otorgarle las características de
inalienabilidad, indivisibilidad e
imprescriptibilidad, el constituyente ha extraído
a estos bienes del tráfico jurídico mercantil, lo
que implica que ningún acto traslaticio de
dominio (compraventa, permuta, donación) ni
de constitución de gravámenes (hipoteca,
servidumbre) puede recaer válidamente sobre
ellos si altera su naturaleza colectiva (Cruz et al.
2025).
Frente a esta categorización, la función notarial
está revestida de una tridimensionalidad
innegable, posee un componente jurídico
(aplicación de la norma), un componente
sociológico (adaptación a la voluntad y realidad
de las partes) y un mandato ético-deontológico
(la búsqueda de la equidad y la protección del
contratante más débil). El notariado latino,
vigente en el Ecuador, no se reduce a la fe
pública fedataria de los países anglosajones;
exige la emisión de un "juicio de capacidad" y
un detallado "control de legalidad" que evite el
litigio futuro. Si el documento adolece de objeto
ilícito, como la disposición de una tierra
comunal, el notario tiene el deber ineludible de
negarse a autorizar la escritura pública.
De manera concatenada, el Sistema Registral,
cuya función es otorgar publicidad y
oponibilidad erga omnes a los derechos reales,
debe ejercer la calificación registral. El artículo
691 del Código Civil (Congreso Nacional del
Ecuador, 2005) advierte que la tradición
requiere un título traslaticio de dominio válido,
por ende, si el título adolece de nulidad absoluta
por contravenir normas prohibitivas
constitucionales, el registrador de la propiedad
se constituye en la última barrera institucional
contra la consumación del despojo.
A nivel nacional, los estudios sobre tierras
comunitarias o territorios ancestrales se han
centrado en gran medida en resolver una
contradicción principal entre la propiedad
colectiva de jure y las amenazas prácticas para
su protección. Un estudio relevante es el
realizado por Galindo (2020) sobre las
limitaciones al reconocimiento del territorio
ancestral en Ecuador, que evidencia las
restricciones normativas e institucionales que
pueden afectar la efectividad de los derechos
territoriales colectivos.
Una segunda contribución corresponde a Fiallos
(2021), este autor, cuyo trabajo sobre los
territorios ancestrales de los pueblos y
nacionalidades indígenas y el derecho a la
propiedad colectiva reconoce que, aunque
existen garantías constitucionales para sus
derechos de propiedad colectiva, persisten
cuellos de botella burocrático-administrativos
que impiden a estas personas ejercer el control
sobre el territorio necesario para la
conservación y la defensa. Este estudio es
significativo, porque abre una vía para
identificar la brecha entre el derecho
constitucional y la práctica institucional.
Galindo (2020) analiza los límites en el
reconocimiento del territorio ancestral en
Ecuador y afirma que este marco restrictivo no
solo se deriva de problemas normativos, sino
también de la forma en que las instituciones
interpretan los derechos colectivos. Esto
justifica el aporte de la investigación actual, ya
que permite vincular la protección de las tierras
comunitarias con la necesidad de fortalecer la
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regulación estatal, más aún en decisiones
notariales y registrales (Galindo, 2020).
Materiales y Métodos
La investigación se desarrolló con un enfoque
cualitativo y un diseño jurídico-documental y
dogmático, de alcance descriptivo, analítico e
interpretativo. No se realizó trabajo de campo ni
levantamiento directo de información empírica;
por tanto, el componente sociojurídico se
abordó mediante el análisis de fuentes
documentales que permiten contextualizar la
aplicación de las normas sobre tierras
comunitarias, territorios ancestrales y derechos
colectivos.
La unidad de análisis estuvo constituida por
normas, decisiones jurisprudenciales y
literatura académica o técnica vinculada con la
función notarial, el registro de la propiedad y la
protección de tierras comunitarias. El corpus
final estuvo integrado por las fuentes
normativas, jurisprudenciales, académicas y
técnicas efectivamente empleadas en el estudio,
cuya composición se sistematizó mediante la
matriz de análisis documental y se encuentra
reflejada en la lista final de referencias. La
literatura reciente se priorizó para el período
2021-2026, sin excluir normas, precedentes y
antecedentes doctrinales anteriores
indispensables para explicar el marco jurídico y
su evolución.
La búsqueda documental se efectuó en SciELO,
Dialnet, Redalyc, repositorios institucionales y
portales oficiales de normativa y jurisprudencia.
Se emplearon los términos “derecho notarial”,
“función notarial”, “registro de la propiedad”,
“seguridad jurídica”, “tierras comunitarias”,
“territorios ancestrales”, “propiedad colectiva”,
“despojo territorial” y “pueblos indígenas”,
combinados mediante AND y OR. Se
incluyeron fuentes con autoría o procedencia
verificable, texto completo disponible y
relación directa con las categorías de análisis; se
excluyeron duplicados, documentos sin
procedencia verificable y materiales sin
pertinencia temática.
La información fue organizada mediante una
matriz de análisis documental diseñada para el
estudio. La matriz registró: identificación y tipo
de fuente; año y jurisdicción o país; problema
jurídico; disposición, estándar o argumento
relevante; categoría temática; criterio
jurisprudencial cuando correspondía; relación
con la función notarial o registral; y vínculo con
los objetivos específicos. Esta estructura
permitió separar el contenido atribuible a cada
fuente de las inferencias formuladas por los
investigadores y facilitó la comparación entre
normas, precedentes y literatura.
El análisis se articuló mediante los métodos
exegético, hermenéutico, análisis-síntesis e
inducción-deducción. El método exegético se
utilizó para examinar de manera literal y
sistemática la Constitución, la LOTRyTA, la
Ley de Registro, el Código Civil y las demás
disposiciones citadas, identificando
coincidencias, vacíos o tensiones normativas. El
método hermenéutico se aplicó a las sentencias
273-19-JP/22, 2-14-EI/21 y 134-13-EP/20 para
reconstruir el problema jurídico, la decisión y
los criterios relevantes, evitando atribuir al fallo
consecuencias notariales o registrales que no
hayan sido expresamente resueltas por la Corte.
De manera complementaria, se empleó el
método jurídico-comparado para contrastar el
régimen ecuatoriano de protección de tierras
comunitarias con disposiciones
constitucionales de Colombia, Perú y Bolivia.
La comparación se concentró en los atributos de
la propiedad colectiva, sus restricciones de
disposición y los mecanismos de protección.
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Como referente supranacional se examinaron,
además, los estándares interamericanos
desarrollados en Comunidad Mayagna (Sumo)
Awas Tingni vs. Nicaragua, Comunidad
Indígena Yakye Axa vs. Paraguay y Pueblo
Saramaka vs. Surinam. El análisis comparado
tuvo una finalidad descriptiva y no se utilizó
para establecer jerarquías entre ordenamientos.
Resultados y Discusión
El análisis documental identificó tres ejes de
resultados: (a) tensiones normativas entre la
protección constitucional de la propiedad
colectiva y determinadas reglas ordinarias de
gestión territorial; (b) modalidades jurídicas o
administrativas que pueden generar riesgos de
afectación a tierras comunitarias cuando el
control preventivo se limita a aspectos
formales; y (c) criterios jurisprudenciales
relevantes para la tutela de la propiedad
colectiva. Los resultados se presentan
diferenciando el contenido de las fuentes
examinadas de la interpretación desarrollada
por los autores.
El análisis de la Ley Orgánica de Tierras
Rurales y Territorios Ancestrales (LOTRyTA),
promulgada en 2016 y desarrollada mediante
disposiciones e instrumentos de aplicación
posteriores, permite identificar aspectos de
técnica legislativa que requieren interpretación
sistemática (Ditto, 2016). Si bien la norma
reitera en su artículo 23 el carácter inalienable,
inembargable, indivisible e imprescriptible de
la propiedad ancestral ampliando
explícitamente estas garantías a los pueblos
afroecuatorianos y montubios, la redacción
técnica del articulado introduce
condicionamientos burocráticos y
ambigüedades que socavan el espíritu de la ley.
El principal obstáculo detectado se encuentra en
la definición legal y administrativa de la
"ocupación histórica" o "posesión ancestral".
Mientras que el derecho internacional de los
derechos humanos y la jurisprudencia de la
CIDH reconocen la relevancia de la posesión
tradicional para la protección territorial, la
normativa reglamentaria de la LOTRyTA
desarrolla criterios para su acreditación y define
la "ocupación inmemorial de un territorio"
como la posesión ancestral que tienen comunas,
comunidades, pueblos y nacionalidades sobre
un predio por 50 años o más (Reglamento
General para la Aplicación de la Ley Orgánica
de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales,
2017).
Además, se contemplan formalismos
documentales o testimoniales para su
acreditación y criterios relacionados con las
prácticas productivas o extractivas de
subsistencia. Este tipo de exigencia probatoria
puede generar una diferencia relevante entre la
posesión ancestral reconocida jurídicamente y
la documentación disponible para su
incorporación al sistema registral. Dado que el
sistema registral ecuatoriano, regulado
concurrentemente entre el Ejecutivo y los
Gobiernos Autónomos Descentralizados
(GAD) municipales, opera bajo el principio del
tracto sucesivo riguroso, el registrador suele
denegar la inmatriculación (primera
inscripción) o la protección de predios
comunitarios que carezcan de un "certificado de
título" estatal formalizado.
Al carecer de este catastro registral consolidado,
las tierras ancestrales son administrativamente
invisibles. Esta invisibilidad es
instrumentalizada por terceros, quienes
aprovechan los vacíos del artículo 40 y 60 de la
misma ley. Aunque el artículo 40 prohíbe la
enajenación de tierras adjudicadas por el Estado
durante los primeros 15 años posteriores a su
inscripción, y el artículo 13 prohíbe la
ampliación de la frontera agrícola en
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ecosistemas frágiles, este último incluye una
grave excepción: "a los casos en que no se
cumplan los requisitos legales". Mediante la
omisión de estos requisitos y la precaria
cartografía municipal, las tierras comunitarias
terminan siendo tituladas supletoriamente por
colonos, traficantes de tierras o empresas,
utilizando juicios de prescripción adquisitiva
extraordinaria de dominio, donde un notario
puede emitir certificaciones o levantar
información sumaria sin constatar in situ que el
territorio posee connotación ancestral.
Tabla 1. Manifestaciones de incoherencia normativa y sus efectos en el despojo territorial de
comunidades.
Criterio de Legística
Material (Problema)
Manifestación Normativa (LOTRyTA / Ley de Registro / Minería)
Efecto Práctico: Facilitación del Despojo
Ambigüedad sintáctica
y conceptual
Exigencia de prueba de ocupación ininterrumpida de 50 años bajo los
criterios de "ocupación inmemorial" desarrollados por el Reglamento
General para la Aplicación de la Ley Orgánica de Tierras Rurales y
Territorios Ancestrales.
Barrera burocrática que impide a las comunidades obtener el título
formal necesario para el Registro de la Propiedad, dejándolas en
informalidad y vulnerables a usurpaciones.
Antinomia Institucional
Contradicción entre la indivisibilidad constitucional (Art. 57) y las
competencias municipales de lotización, partición administrativa y
regularización de asentamientos (COOTAD Art. 486).
Ordenanzas locales declaran tierras comunitarias como
asentamientos irregulares o de interés social, forzando particiones y
expropiaciones contrarias a su naturaleza colectiva.
Incoherencia Sistémica
La Ley de Minería (2009) faculta un "amparo administrativo"
inmediato contra invasiones para concesionarios, frente a la carencia de
acciones cautelares registrales rápidas para comunidades indígenas.
Consolidación de una justicia asimétrica. Se sanciona penalmente o
administrativamente al ocupante ancestral calificado de "invasor",
protegiendo el derecho patrimonial sobrepuesto de la minera.
Fuente: Elaboración propia.
Figura 1. Ruta institucional del despojo
territorial mediante instrumentos notariales y
registrales
El análisis de estudios de caso y fuentes
académicas publicadas entre 2021 y 2026
muestra que algunas afectaciones territoriales
pueden producirse mediante negocios jurídicos
o actuaciones administrativas formalmente
válidas cuya incidencia sobre la naturaleza
colectiva del territorio requiere un examen
sustantivo. En este estudio, tales situaciones se
analizan como riesgos de insuficiencia del
control preventivo, sin asumir que toda
autorización notarial o inscripción registral
implique por sí misma una actuación ilícita.
No obstante, al no haber podido verificarse
directamente en el repositorio la descripción de
figuras específicas como contratos de
integración productiva, cesiones onerosas de
derechos posesorios o fideicomisos mercantiles
vinculados con empresas palmicultoras, estas
figuras no se presentan aquí como mecanismos
atribuidos expresamente a dicha fuente. El
análisis se limita, por tanto, a señalar que
determinadas formas de expansión
agroindustrial pueden generar riesgos para la
protección de los territorios colectivos y exigir
un control preventivo que considere la
naturaleza jurídica del territorio.
Extractivismo y Titulaciones Superpuestas:
Otra modalidad de afectación territorial se
relaciona con la superposición de concesiones o
proyectos extractivos sobre territorios de
ocupación ancestral. En estos escenarios
Ruta
institucio
nal del
despojo
territorial
mediante
instrume
ntos
notariales
y
registrale
s
Falencias normativas en la LOTRyTA
Dificultad para probar ocupación ancestral
Invisibilidad registral de la comunidad
Uso de títulos supletorios, contratos,
cesiones o particiones simuladas
Autorización notarial del acto jurídico
Inscripción registral o apariencia de
legalidad
Consolidación del despojo territorial
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pueden generarse conflictos entre los derechos
derivados de autorizaciones administrativas y
los derechos colectivos vinculados con la
propiedad, la posesión ancestral y la consulta
previa. La literatura examinada evidencia la
necesidad de fortalecer los mecanismos
institucionales de prevención y coordinación
antes de que estas controversias se trasladen al
ámbito judicial o constitucional (Rojas, 2025).
Gentrificación, Neoconquista y Subdivisión
Fraudulenta: Una de las evidencias más críticas
proviene de investigaciones antropológicas y
jurídicas en Cayambe (2026), donde se analizó
la realidad de comunidades originarias como
Porotog, Cangahua, Pesillo y La Chimba. El
estudio revela la pérdida del 37% de las tierras
comunitarias en una sola década debido a
procesos de gentrificación rural, impulsados por
el capital de megaproyectos agroproductivos
(complejos florícolas industriales) y
especulación inmobiliaria para residencias de
lujo (Terán, 2026). Esta desposesión se realiza
fraccionando el territorio indígena. Bajo presión
económica, amenazas o cooptación de
dirigentes locales, se realizan asambleas o
asambleas aparentes donde se decide "parcelar"
áreas comunes. Posteriormente, la
desmembración se instrumenta mediante
donaciones, particiones sucesorias simuladas o
adjudicaciones individuales que ingresan al
sistema notarial. Los notarios carecen de
protocolos obligatorios que les impidan validar
ventas donde la comunidad supuestamente
autoriza despojarse de sus propios bienes
inalienables. Este mecanismo privatiza
vertientes hídricas ancestrales, destruye
sistemas de riego y borra la infraestructura
comunitaria, provocando lo que la doctrina
denomina "violencia epistémica" y
"etnogénesis regresiva", reduciendo
instituciones jurídicas originarias como la
minga a meros espectáculos folclóricos
subordinados al blanqueamiento urbano.
(Terán, 2026). La jurisprudencia constitucional
examinada ofrece criterios relevantes para
delimitar el alcance de los derechos territoriales
colectivos y de la jurisdicción indígena. El
análisis hermenéutico permitió identificar tres
decisiones relacionadas con consulta previa,
propiedad colectiva y derecho propio, cuyos
efectos concretos deben distinguirse de las
implicaciones que este estudio propone para la
práctica notarial y registral:
Tabla 2. Precedentes constitucionales sobre derechos territoriales indígenas y su impacto en el sistema
notarial y registral en el Ecuador.
Sentencia
constitucional
Problema resuelto por la Corte
Implicación analítica para el sistema
notarial/registral
Comunidad A’I
Cofán de Sinangoe
(Sentencia 273-19-
JP/22, 27 de enero
de 2022)
Otorgamiento y trámite de
concesiones mineras con incidencia
en el territorio ancestral sin
realización de consulta previa a la
comunidad.
Como interpretación de este estudio, el precedente exige
verificar la existencia de decisiones o actos
administrativos condicionados por consulta previa antes
de derivar efectos jurídicos sobre territorios indígenas. La
sentencia no establece por sí sola una regla registral
general.
Comuna de
Tunibamba
(Sentencia 2-14-
EI/21, 27 de octubre
de 2021)
Resolución de la Asamblea General
que introdujo divisiones en la tierra
comunitaria Tunibamba Llaktapak
Allpa Mama y excluyó del acceso a
comuneros considerados “no
socios”.
El fallo constituye un criterio relevante para advertir que
una decisión comunitaria puede ser constitucionalmente
inválida si vulnera la propiedad colectiva. La eventual
repercusión notarial o registral debe analizarse según el
acto concreto y las competencias legales aplicables.
Comunidad kichwa
Unión Venecia
“Cokiuve”
(Sentencia 134-13-
EP/20, 22 de julio de
2020)
Juicio posesorio tramitado por la
justicia ordinaria pese a la alegación
de una decisión previa adoptada por
la comunidad conforme a su derecho
propio.
El precedente se relaciona principalmente con
jurisdicción y derecho propio. Para este estudio, su
relevancia registral es indirecta: muestra la necesidad de
reconocer decisiones indígenas competentes cuando estas
tengan efectos jurídicos sobre la posesión o el territorio.
Fuente: Elaboración propia.
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Estos fallos demuestran que, ante la falla de los
filtros de legalidad en primera línea (Registro y
Notaría), el despojo solo encuentra contención
a través del litigio constitucional, un proceso
asimétrico, prolongado y costoso que suele
exacerbar la criminalización de los defensores
de la tierra.
El método jurídico-comparado se aplicó a
Colombia, Perú y Bolivia, seleccionados por
contar con disposiciones constitucionales
expresas sobre propiedad comunal o colectiva.
La comparación se limitó a la configuración
normativa de la tierra colectiva y a sus
restricciones de disposición, sin extrapolar
automáticamente las soluciones de un
ordenamiento a otro. En Colombia, el artículo
63 de la Constitución establece que las tierras
comunales de grupos étnicos y las tierras de
resguardo son inalienables, imprescriptibles e
inembargables; además, el artículo 329 dispone
que los resguardos son de propiedad colectiva y
no enajenable. Este diseño se aproxima al
ecuatoriano en la protección reforzada frente a
la circulación patrimonial ordinaria, aunque
cada sistema conserva instituciones y
procedimientos propios.
En Perú, el artículo 89 de la Constitución
reconoce existencia legal y autonomía a las
comunidades campesinas y nativas y dispone
que la propiedad de sus tierras es
imprescriptible, salvo abandono; al mismo
tiempo, reconoce autonomía en el uso y la libre
disposición dentro del marco de la ley. En
comparación con Ecuador, esta formulación
constitucional presenta una configuración
distinta respecto de la disposición de las tierras
comunales, por lo que cualquier contraste debe
considerar la legislación de desarrollo y no solo
el texto constitucional. En Bolivia, los artículos
393 y 394 de la Constitución reconocen y
protegen la propiedad comunitaria o colectiva.
El artículo 394.III declara la propiedad
colectiva indivisible, imprescriptible,
inembargable, inalienable e irreversible. Este
régimen ofrece un referente regional de
protección intensa de la unidad territorial, pero
su incorporación al análisis ecuatoriano tiene
valor comparativo y no constituye una regla
aplicable directamente en Ecuador.
Como complemento del derecho comparado
nacional, se examinaron tres precedentes de la
Corte Interamericana de Derechos Humanos.
En Comunidad Mayagna (Sumo) Awas Tingni
vs. Nicaragua (2001), la Corte reconoció la
protección de la propiedad comunal indígena y
la obligación estatal de asegurar mecanismos
efectivos de delimitación, demarcación y
titulación. Para el análisis ecuatoriano, este
precedente resulta relevante porque la
protección de la relación tradicional con el
territorio no depende exclusivamente de la
existencia previa de un título registral estatal.
En Comunidad Indígena Yakye Axa vs.
Paraguay (2005), la Corte IDH examinó la falta
de garantía efectiva del derecho a la propiedad
ancestral y la prolongación del procedimiento
de reivindicación territorial. La precedente
evidencia que el reconocimiento formal del
derecho puede resultar insuficiente cuando los
procedimientos para hacerlo efectivo son
excesivamente prolongados o ineficaces. Esta
consideración sirve como referencia para
analizar, en Ecuador, la importancia de
procedimientos administrativos y registrales
oportunos y compatibles con los derechos
colectivos.
En Pueblo Saramaka vs. Surinam (2007) la
Corte IDH desarrolló estándares sobre
propiedad comunal, participación efectiva y
proyectos de desarrollo o inversión que pueden
afectar territorios tradicionales. Para este
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estudio, el precedente aporta criterios de debida
consideración de los derechos colectivos antes
de formalizar actos que puedan producir efectos
territoriales. Su utilización es interpretativa y no
supone que las reglas procesales del caso sean
trasladables de manera automática al sistema
notarial o registral ecuatoriano. La articulación
de los resultados con el marco teórico permite
identificar una tensión entre la tradición
civilista de la propiedad y las exigencias del
pluralismo jurídico reconocidas por la
Constitución ecuatoriana (Vallejo, 2023). Esta
tensión no implica por sí misma que las
instituciones notariales o registrales actúen de
manera uniforme, sino que señala la necesidad
de examinar cómo se aplican los controles de
legalidad cuando los actos jurídicos inciden
sobre territorios de titularidad o posesión
colectiva.
El modelo de seguridad jurídica preventiva
atribuye a la función notarial un papel relevante
en la revisión de la legalidad del acto antes de
su formalización. Desde esta perspectiva
doctrinal, la protección de tierras comunitarias
exige que el análisis no se limite a requisitos
documentales de capacidad e identificación,
sino que considere también las prohibiciones
constitucionales y legales aplicables a la
disposición de bienes colectivos. Los hallazgos
del estudio permiten plantear que un control
sustantivo, dentro de las competencias
legalmente atribuidas, podría reducir riesgos de
formalización de actos incompatibles con la
inalienabilidad o indivisibilidad de
determinadas tierras.
Los hallazgos documentales permiten advertir
que determinadas actuaciones notariales y
registrales pueden otorgar apariencia de
regularidad formal a negocios jurídicos que
inciden sobre territorios comunitarios cuando la
información sobre su naturaleza colectiva no
está disponible o no es incorporada al examen
del acto. El estudio de (Terán Duque, 2026)
sobre Cayambe describe procesos de
transformación territorial vinculados con
actividades florícolas e inmobiliarias y
documenta mecanismos de cesión,
fragmentación y regularización. En este
artículo, esas referencias se utilizan como
evidencia contextual y no como fundamento
para atribuir una conducta general a los notarios
o registradores.
Las fuentes examinadas permiten advertir
situaciones en las que un control
predominantemente formal podría resultar
insuficiente para identificar la naturaleza
colectiva del territorio, el eventual objeto ilícito
del negocio o restricciones constitucionales
aplicables. En consecuencia, el análisis sugiere
incorporar criterios documentales y jurídicos
que permitan advertir esos riesgos dentro de las
competencias de cada operador, sin generalizar
la existencia de una práctica uniforme entre
notarios o registradores.
Una dificultad relacionada aparece en la
calificación registral cuando la información
catastral y registral no refleja adecuadamente la
posesión ancestral o la naturaleza colectiva de
un territorio. La jurisprudencia interamericana
ha reconocido la relevancia de la posesión
tradicional para la protección de la propiedad
comunal; sin embargo, su traducción a los
sistemas nacionales de registro exige
procedimientos compatibles con el marco
interno. En este contexto, la ausencia de
información registral suficiente puede
incrementar el riesgo de superposición de
concesiones, servidumbres u otros derechos,
por lo que la coordinación interinstitucional
constituye una línea de análisis pertinente. Una
vez practicada una inscripción, la presunción de
legitimidad y la oponibilidad registral pueden
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incrementar la complejidad de los mecanismos
posteriores de impugnación. Desde la
perspectiva de las comunidades, ello puede
trasladar el conflicto hacia procedimientos
administrativos, civiles o constitucionales más
prolongados. Este hallazgo respalda el interés
preventivo del estudio, pero no permite sostener
que toda inscripción controvertida sea ilegítima
ni que exista un patrón uniforme de actuación
institucional.
Las tres sentencias constitucionales analizadas
abordan problemas jurídicos distintos y, por
ello, no deben presentarse como si contuvieran
una única ratio decidendi. La sentencia 273-19-
JP/22 examinó la consulta previa en la
Comunidad A’I Cofán de Sinangoe; la
sentencia 2-14-EI/21 analizó la división interna
de la tierra comunitaria de Tunibamba y la
afectación a la propiedad colectiva; y la
sentencia 134-13-EP/20 se pronunció sobre la
declinación de competencia en favor de la
justicia indígena en el caso Cokiuve. En
conjunto, estos precedentes aportan criterios
sobre territorio, propiedad colectiva y derecho
propio que pueden orientar el análisis
preventivo, sin que la Corte haya ordenado
directamente un protocolo notarial o registral.
Conclusiones
El análisis jurídico-documental permite
concluir que la protección constitucional de las
tierras comunitarias y territorios ancestrales
requiere una lectura coordinada de las normas
de propiedad, la regulación territorial y los
controles notariales y registrales. Las fuentes
examinadas muestran tensiones entre la
protección reforzada de la propiedad colectiva y
determinados procedimientos ordinarios de
formalización, especialmente cuando la
información sobre posesión ancestral o
naturaleza comunitaria del predio no se
encuentra suficientemente integrada en los
registros disponibles. Estos hallazgos respaldan
la conveniencia de fortalecer mecanismos
preventivos de verificación y coordinación, sin
generalizar que las actuaciones notariales o
registrales produzcan necesariamente
afectaciones territoriales.
Respecto del componente jurisprudencial, las
sentencias 273-19-JP/22, 2-14-EI/21 y 134-13-
EP/20 resuelven problemas diferentes y no
conforman una única ratio decidendi. En
conjunto, aportan criterios sobre consulta
previa, propiedad colectiva, indivisibilidad de la
tierra comunitaria y reconocimiento del derecho
propio indígena. Su relevancia para el ámbito
notarial y registral debe entenderse de manera
contextual: los fallos no crean un protocolo
específico para estos operadores, pero sí ofrecen
parámetros constitucionales que pueden ser
considerados cuando un acto jurídico o una
inscripción incida sobre derechos territoriales
colectivos.
En relación con el objetivo propositivo, los
resultados permiten plantear como línea de
mejora la elaboración de un protocolo notarial y
registral especializado con enfoque
intercultural. De manera preliminar, dicho
instrumento podría contemplar la verificación
de antecedentes de titularidad y de información
territorial disponible, mecanismos de
intercambio de información con la autoridad
agraria y otras instituciones competentes, y
criterios para advertir posibles riesgos en
solicitudes de partición, cesión de derechos
posesorios, constitución de gravámenes o
enajenación que involucren tierras
comunitarias.
La propuesta constituye un conjunto de
lineamientos académicos derivados del análisis
jurídico-documental y no representa una
obligación jurídica vigente ni crea nuevas
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certificaciones, competencias o sanciones. Su
viabilidad requiere validación institucional y
técnica posterior, con participación de
especialistas en derecho notarial, registral y
agrario, así como de representantes de pueblos
y comunidades involucrados. Esta validación
permitiría valorar su pertinencia jurídica,
claridad operativa, factibilidad institucional y
adecuación intercultural antes de considerar
cualquier implementación.
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Albán López, Eli Madelyne Moya Vásquez, Alberto
Alexander Alvarado Ajila y Lissette Amelia
Alvarado Ajila.
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